Loi Pinel : ce qui change à partir de 2023

Aujourd’hui, la loi Pinel soutient l’offre locative dans les zones où la demande est forte, en proposant des logements à loyers plafonnés à des ménages ayant des difficultés à accéder au marché, sans pour autant pouvoir prétendre au logement social. L’objectif : soutenir l’investissement locatif en France. Comment ? En s’adressant à tous les Français qui investissent dans un logement neuf, même sans apport. En achetant, les investisseurs peuvent bénéficier d’un abattement fiscal. Le Pinel avait été initialement été pensé pour la période 2014 à 2017. Après avoir été reconduit une première fois jusqu’au 31 décembre 2022, en gardant les mêmes conditions et avantages, il est prolongé jusqu’au 31 décembre 2024. Mais ce Pinel prolongé s’accompagne également d’un dispositif bonifié en 2023 : le « Pinel+ ».

Si le Pinel actuel permettait aux propriétaires de bénéficier d’un abattement fiscal de 21% du prix du bien s’ils s’engagent à le louer pendant 12 ans (ce qui correspond à un maximum de 63 000 euros économisés pour l’investisseur), 18% pour une location de 9 ans (54 000 euros économisés) et 12% de réduction pour 6 ans d’engagement (36 000 euros économisés) – ces avantages baissent progressivement. Pour les  particuliers qui investissent à partir de 2023, l’abattement va être de 17,5% du prix pour un engagement de location de 12 ans (52 000 économisés), 15% pour 9 ans, 10,5% pour 6 ans. Et en 2024, ces avantages vont encore baisser : 14% d’abattement fiscal sur le prix total du bien pour 12 ans de location, 12% pour 9 ans et 9% pour 6 ans de mise en location. A noter que le logement concerné doit être acheté à un prix plafonné à 300 000 euros.

À l’issue de la période d’engagement de six ou neuf ans, les investisseurs peuvent proroger pour une ou deux périodes de trois ans. Ainsi, cela offre un complément de réduction d'impôt égal à : 6% pour la première période de trois ans de prorogation et à 3% pour la seconde période de trois ans, lorsque l'engagement initial de location était d'une durée de six ans ; et 3% pour la seule période de trois ans de prorogation, lorsque l'engagement initial de location était d'une durée de neuf ans. Lorsque l'engagement initial de location était d'une durée de neuf ans, le complément de réduction d’impôt est de : 2,5% pour les investissements réalisés en 2023 ; et 2% pour les investissements réalisés en 2024. Mais il faut noter que la durée de l’engagement de location et le bénéfice de la réduction d’impôt ne peut dépasser douze ans.

Quelles sont les nouveautés de ce « Pinel+ » ?

Le « Pinel + », quant à lui, va proposer les mêmes avantages fiscaux qu’avant 2023, si le logement neuf acheté respecte certains critères. Auparavant limitée à l’investissement dans le neuf, le dispositif peut désormais s’appliquer à l’achat et la réhabilitation de biens anciens, à condition que les travaux représentent au moins 25% de l’investissement total, et que le logement se situe dans des quartiers spécifiques, fixés par décret. Aussi, pour bénéficier du dispositif Pinel actuel, avec les meilleurs taux, les investisseurs devaient acheter leur logement neuf avant le 31 décembre 2022. Le « Pinel+ », quant à lui, ne concernera que les logements neufs achetés après cette date, dans le respect de nouveaux critères d’emplacement et environnementaux.

En effet, si le Pinel actuel subira une réduction des avantages fiscaux en 2023, puis en 2024, proportionnelle à la durée d’engagement locative, le nouveau dispositif permettra un avantage fiscal à taux plein à condition que les logements respectent certaines exigences. Les logements considérés comme « exemplaires sur le plan social et environnemental » pourront en bénéficier, a indiqué l’ancienne ministre Emmanuelle Wargon en fin d’année dernière. Les investisseurs locatifs qui respecteront ces exigences pourront donc profiter du « Pinel+ ». Autre condition : pour être éligible, les particuliers qui se lancent doivent être imposables.

Pour quels nouveaux critères ?

Le nouveau dispositif est soumis à des critères très exigeants sur la qualité du logement. L’agencement intérieur ou la luminosité sont pris en compte. La surface minimale du bien devra être de : 28m² pour un appartement d’une pièce, 45m² pour un 2 pièces, 62m² pour un 3 pièces, 79m² pour un 4 pièces et 96m² pour un 5 pièces. Les logements devront également avoir un accès extérieur systématique à surface minimal de : 3m² pour un T1 ou un T2, 5m² pour un T3, 7m² pour un T4 et 9m² pour un T5. Autre critère : l’existence de deux orientations différentes pour un appartement trois pièces et plus.

La norme environnementale générale du neuf devra être dépassée, selon l’ancienne ministre, puisque d’après le décret du 17 mars 2022, les logements neufs acquis en 2023 devront atteindre les seuils de la RE 2020 qui entreront en vigueur en 2025. Les logements neufs acquis en 2024 devront également respecter ce critère et atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique. Les logements acquis en 2023 et 2024 ne résultant pas d’une opération de construction doivent atteindre une étiquette B du diagnostic de performance énergétique.

Enfin, pour les logements acquis en 2023 ou 2024 mais dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022, une disposition spécifique a été prévue. En effet, pour ces logements, les critères environnement sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A doit être atteinte. Aussi, acheter un logement situé dans un quartier classé prioritaire par la politique de la ville permettra de bénéficier de ce nouveau dispositif. Il s’agit de territoires urbains considérés comme prioritaires au regard de leur situation socio-économique, par exemple, avec un fort taux de chômage notamment. Si les critères sont respectés, les investisseurs bénéficient non seulement de cet outil de défiscalisation, mais se constituent un patrimoine et préparent leur retraite.

Un investissement pour l’avenir

Les investisseurs qui ne souhaitent pas acheter en ville et préfère la campagne peuvent également bénéficier du Pinel. Grâce au dispositif « Denormandie », qui vient renforcer le dispositif Pinel, d’autres logements sont également éligibles : les logements situés dans les communes signataires d’une convention d'opération de revitalisation du territoire (ORT) ; les logements situés dans des communes où les besoins de réhabilitation de l’habitat sont identifiés, notamment les villes qui ont signé des conventions dites « Cœur de ville » ou dans les communes qui mettront en place une opération de revitalisation de leur territoire ; et les opérations réalisées dans des communes ayant été couvertes par un CRSD (contrat de redynamisation de site de défense, qui interviennent dans les territoires impactés par des mesures de restructuration des armées) dans les huit années précédant l’investissement.

Car c’est bien un investissement, au-delà de la défiscalisation, que les Français peuvent réaliser – en s’adressant notamment à des promoteurs comme Nexity – avec une capacité d’épargne de moins de 300 euros par mois. Il est également possible d’effectuer des travaux de transformation ou de réhabilitation, auquel cas la réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition du local ou du logement, augmenté du montant des travaux. Les particuliers peuvent par ailleurs louer leur bien à leurs descendants ou ascendants. Enfin, il est tout à fait possible pour les investisseurs de revendre leur appartement soumis à la défiscalisation Pinel, avant ou à la fin de la période d’engagement de location. Cependant, revendre plus tôt a pour conséquence la remise en cause de l’avantage fiscal perçu. Quant à la plus-value à la revente, soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, des abattements sont prévus à partir de la 6e année de détention, ce qui correspond au minimum pour un bien Pinel. La fiscalité sur la plus-value sera donc allégée.